Location à Dubaï : les 8 règles à connaître

Location à Dubaï

En tant que locataire, assurez-vous de connaître l’ensemble des règles liées à votre location aux Emirats Arabes Unis.

La location d’un bien, que ce soit une villa ou un appartement est l’option la plus choisie par les résidents expatriés qui viennent s’installer dans la péninsule, aux Emirats Arabes Unis.

La première préoccupation d’un nouvel expatrié à Dubai est, le logement. Pour beaucoup, la location d’un bien immobilier à Dubai est l’option favorite des expatriés. Mais combien d’entre vous connaissent réellement les règles en application concernant la location à Dubaï ?

Si vous décidez de poser vos valises au soleil et de louer un appartement ou maison à Dubai, voici les neuf points que vous devez absolument connaître:

  1. Mon loyer va-t-il augmenter à la fin de mon bail? Votre propriétaire est tenu de vous prévenir 90 jours à l’avance

Si votre contrat de bail arrive à expiration et que votre propriétaire ne vous a envoyé aucune notification, votre propriétaire est légalement tenu de vous informer 90 jours à l’avance de toute modification de votre contrat.

Dans le cas d’une hausse de loyer, si vous n’avez reçu aucune communication écrite ou électronique dans les 90 jours qui précèdent l’expiration de votre bail alors votre contrat sera renouvelé aux mêmes conditions.

Ce point est clairement stipulé  dans les articles 6 et 14 de la “Dubai Law No. 26 of 2007 Regulating Relations between the landlord and tenant in the Emirate of Dubai” ou “Dubai Rent Law”.

  1. L’augmentation de votre loyer ne peut pas dépasser une certaine limite

Notez que votre propriétaire est dans son droit s’il décide d’augmenter le loyer annuel de votre logement. Cependant, il ne pourra l’augmenter au-delà d’une limite fixée par le Dubai Land Department (DLD). Ce taux d’augmentation est déterminé en comparaison au loyer moyen d’un appartement similaire au votre dans le quartier dans lequel vous vivez. Selon le DLD, voici de combien un propriétaire peut augmenter les loyers de ses biens :

  • Si le loyer actuel d’un logement est inférieur de 21 à 30 % à la valeur locative moyenne de logements similaires, le loyer peut être augmenté de 10 % maximum, au moment du renouvellement.
  • Si le loyer de l’unité immobilière est inférieur de 31 à 40 pour cent à la valeur locative moyenne d’unités similaires, le propriétaire peut augmenter le loyer d’un maximum de 15 pour cent du loyer de l’unité immobilière ;
  • Si le loyer de l’unité immobilière est inférieur à la valeur locative moyenne d’unités similaires de plus de 40 %, le propriétaire peut augmenter le loyer maximum de 20 % du loyer de l’unité immobilière.

Vous avez la possibilité de vérifier par vous-même si l’augmentation de votre loyer est justifiée. Pour cela, vous pouvez utiliser L’indice des loyers en ligne du DLD (online rental index). Cet outil a été conçu pour que les locataires puissent avoir une idée quant à une éventuelle augmentation de loyer par votre propriétaire.

  1. Votre propriétaire ne peut pas vous priver d’eau et d’électricité en cas de loyer impayé

Ne pas payer son loyer pourrait entraîner de graves conséquences pouvant aller jusqu’à l’expulsion de votre logement.

Notez cependant, qu’il est strictement interdit par la loi que votre propriétaire entreprenne des démarches afin de vous priver d’eau ou d’électricité.

Ce point est clairement stipulé dans la loi qui encadre les loyers de Dubai. Si votre propriétaire enfreint la loi, le locataire peut de droit déposer une “petition order” auprès du Centre de Règlement des Litiges locatifs (Rental Dispute Center) pour demander au propriétaire de rétablir l’eau et l’électricité. Une fois la requête déposée, un juge rendra sa décision dans les 24 heures.

  1. L’avis d’expulsion doit être envoyé 12 mois à l’avance

Il existe seulement deux cas dans lesquels le propriétaire est légalement tenu d’émettre un préavis d’expulsion d’au moins 12 mois.

Le propriétaire peut vous expulser pour deux raisons majeures :

  • Une expulsion pour cause de rénovation ou d’entretien complet du dit logement
  • Une expulsion pour cause de démolition du bien immobilier
  1. Ne sous-louer pas votre logement sans autorisation

Il existe plusieurs cas où le propriétaire est légalement autorisé à expulser un locataire de son logement, et ce conformément à la loi :

  • Il s’agit notamment du cas où le locataire ne paie pas le loyer dans un délai de 30 jours à compter de la date à laquelle un avis lui a été envoyé,
  • Il peut également s’agir du cas où le locataire utilise la propriété à des fins illégales ou contraires à l’ordre public ou aux bonnes mœurs,
  • et du cas où le locataire sous-loue la propriété sans l’accord préalable du propriétaire.
  1. Envie de changer de quartier? Trouvez le prix moyen des loyers dans votre futur quartier

Si vous souhaitez changer d’air et de quartier, si vous voulez passer d’un appartement à une villa, etc. il est tout à fait légitime de se renseigner sur les prix des loyers pratiqués dans la zone. Avec la nouvelle plateforme DXBinteract.com, il est maintenant possible de se référer aux données sur les transactions immobilières provenant de Dubai Land Department.

  1. Votre contrat de bail est différent de votre Ejari

La plupart des personnes à Dubai confondent le contrat de location et l’EJARI. Bien que les deux puissent être utilisés comme synonymes, le contrat de location est simplement l’accord signé avec votre propriétaire, tandis que l’Ejari est le processus d’enregistrement de cet accord auprès du Dubai Land Department. L’enregistrement de l’Ejari se fait par le locataire dans un des centres Tasheel prévus à cet effet. Il faudra se munir de ses documents d’identité ainsi que des copies de celles du propriétaire à savoir : passeport, contrat de location etc. L’enregistrement d’un Ejari coûte AED220 et est à la charge du locataire.

  1. Un différend avec votre propriétaire ? Déposez une plainte officielle auprès du Centre de règlement des litiges locatifs

En cas de litiges avec votre propriétaire, vous avez la possibilité de déposer une plainte auprès du Centre de règlement des litiges locatifs (Rental Dispute Settlement Centre : RDSC), qui supervise toutes les actions en justice qui sont liées à des disputes de loyer à Dubai.

Pour chaque cas, le RDSC tente en premier lieu la résolution du problème à l’amiable entre les deux parties et la procédure prend généralement 15 jours.

 

Notre cabinet est spécialisé dans la création de société mais nous offrons également un package relocation pour vous aider à vous installer aux Emirats. Ce package comprend l’assistance à la recherche d’un bien à la location ou à l’achat. Contactez-nous pour plus d’information à support@merritt.group .